Если помещение принято «по договоренности».
Нередко при заключении договоров организации какие-то моменты проговаривают устно, например, как в следующей ситуации. Заключен договор аренды нежилого помещения для использования под фитнес-центр. Помещение передано без отделки и без каких-либо коммуникаций, однако в акте приема-передачи арендатор подписал, что помещение передано в надлежащем техническом состоянии. Стороны «договорились» о том, что арендатор делает перепланировку, однако к выполнению каких-либо работ не приступил, более того, направил уведомление о расторжении договора аренды в связи с не предоставлением коммунальных услуг и требованием вернуть арендную плату за два месяца.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Кроме того, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).
Однако согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Считаю, что арендодателю в данном случае следует ссылаться именно на ч. 2 ст. 612 ГК РФ, поскольку арендатор имел возможность оценить техническое состояние помещения при заключении договора (что подтверждается актом приемки), кроме того, длительное время (2 месяца) не заявлял о недостатках имущества, не обращался с требованием устранить их или возместить затраты на устранение.
Судебная практика по вопросу передачи помещения в ненадлежащем состоянии, которую вы можете найти в СПС КонсультантПлюс.
Иск о взыскании задолженности и неустойки по арендным платежам, расторжении договоров аренды и выселении из арендуемых помещений удовлетворен правомерно, поскольку арендатор не исполнял обязанность по внесению арендной платы, при этом о состоянии помещений арендатору должно было быть известно при заключении договоров и при передаче имущества в аренду.
Первоначальный иск о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пеней удовлетворен правомерно, поскольку арендатором ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендных платежей. Во встречном иске об уменьшении размера арендной платы отказано, поскольку не представлены доказательства того, что состояние арендуемого помещения ухудшилось не по вине арендатора до степени невозможности его использования.
В иске о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования помещения по прямому назначению и взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, уплаченной платежными поручениями, правомерно отказано, встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен, поскольку на момент заключения договора арендатор не мог не знать о проводимых в непосредственной близости от помещения строительных работах.
Полный текст приведенных в материале судебных актов, иную судебную практику, консультационные материалы, образцы процессуальных и деловых документов вы можете найти в СПС КонсультантПлюс.
Эксперт Линии Консультаций
ООО «КАДИС» Ионченков Герман