В последнее время получили распространение случаи произвольного пересмотра схем размещения НТО, невключения в схемы размещения или исключения из них уже функционирующих объектов, что приводит к административному сокращению и даже прекращению бизнеса рядом хозяйствующих субъектов. Что делать владельцу НТО?
Нестационарный торговый объект
Понятие нестационарного торгового объекта раскрыто в подп. 6 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской федерации» и п. 16 Национального стандарта РФ «Торговля. Термины и определения», утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст.
Нестационарный торговый объект (НТО) представляет собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
Правила включения НТО, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.09.2010 № 772.
На основании п. 2 вышеуказанных Правил включение объектов в схему размещения осуществляет орган местного самоуправления по согласованию с органом исполнительной власти РФ или субъекта Федерации, осуществляющим полномочия собственника имущества.
В связи с многочисленными обращениями предпринимательских объединений, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в сфере нестационарной (мелкорозничной) торговли, Министерство промышленности и торговли РФ подготовило информационное письмо от 27.01.2014 № ЕВ-820/08.
Минпромторг России считает целесообразным при формировании и изменении схем размещения нестационарных торговых объектов не допускать сокращения количества законно функционирующих объектов, увеличивать количество объектов продаж социально значимых товаров, обеспечивать стабильность прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность.
Однако рекомендации рекомендациями, а судебная практика пестрит примерами, когда суды отказывают в удовлетворении требований о признании недействительным отказа органа местного самоуправления включить объект в схему размещения нестационарных торговых объектов (Постановления ФАС ВВО от 19.03.2014 по делу № А28-8163/2013, ФАС ВСО от 27.03.2014 по делу № А33-7495/2013, ФАС УО от 24.07.2014 № Ф09-3483/14, АС СЗО от 30.10.2014 по делу № А42-816/2014, ФАС МО от 24.07.2013 по делу № А40-41105/12-84-402 и пр.).
Мотивы отказа обосновываются тем, что истечение срока размещения временного сооружения повлекло за собой и прекращение права общества на размещение временных сооружений; основания для включения места размещения объектов в схему отсутствуют; земельный участок для расположения павильона не предоставлялся.
Договор-ловушка
Порядок размещения НТО на земельных участках федеральным законодательством не установлен.
Недостаточность правового регулирования нестационарной торговли на федеральном уровне позволяет субъектам Федерации принимать нормативные акты, устанавливающие условия и порядок размещения построек, являющихся движимыми вещами.
Например, Постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП утвержден Порядок организации аукциона на право заключения договора на размещение НТО и заключения договора на его размещение.
По мнению предпринимателей, Постановление № 26-ПП, обязав их участвовать в аукционах, вводит ограничение для занятия торговой деятельностью с использованием нестационарных торговых объектов. Однако и возможность заключения договора на размещение НТО без аукциона также не гарантирует предпринимателям защиты их прав.
Практика исполнения Постановления N 26-ПП складывается таким образом, что фактически переоформляются земельно-правовые отношения.
По окончании срока договора аренды земельного участка собственник павильона торговли или общественного питания в месте, установленном схемой размещения НТО, имеет право оформить договор на размещение НТО.
Договор на размещение нестационарного торгового объекта не регулируется положениями ни ГК РФ, ни ЗК РФ.
Постановлением № 26-ПП не предусмотрена пролонгация договора на размещение НТО или оформление нового договора.
Подписав договор на размещение НТО, предприниматель соглашается с его условиями, согласно которым при прекращении договора он обеспечивает демонтаж и вывоз объекта с места его размещения.
Снос возможен без суда
В рамках компетенции субъекта Федерации Правительство Москвы Постановлением от 02.11.2012 № 614-ПП утвердило Положение о взаимодействии органов исполнительной власти при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
Согласно п. 3.2 Приложения 1 к Постановлению № 614-ПП документами, подтверждающими законность размещения некапитальных объектов, являются:
- действующий договор на размещение нестационарного объекта или объекта, не являющегося объектом капитального строительства;
- действующий договор аренды или безвозмездного пользования, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для размещения некапитального объекта.
В случае отсутствия указанных документов согласно п. 2.1 вышеупомянутого Постановления № 614-ПП префектура административного округа обеспечивает освобождение земельных участков от незаконно размещенных объектов.
Рассмотрение вопросов об освобождении земельных участков от размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, осуществляется постоянно действующими окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства.
По результатам рассмотрения окружная комиссия принимает решение:
- о демонтаже и (или) перемещении незаконно размещенных объектов;
- направлении в суд искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов в случае, если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.
Несмотря на то, что в силу ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, демонтаж нестационарного объекта в административном порядке осуществляется, более того, поддерживается, судебной властью.
В ряде судебных актов арбитры приходят к выводу, что органы, осуществляющие публичные полномочия, действовали в рамках предоставленных Правительством Москвы полномочий и во исполнение обязательных для них нормативных актов (Постановления ФАС МО от 21.05.2014 № Ф05-10243/13, от 20.06.2014 № Ф05-5114/2014, Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 № 09АП-36864/2014).
Постановлением ФАС МО по делу № А40-171632/12-139-1672 отменены решение Арбитражного суда г. Москвы и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция указала на то, что при рассмотрении суду необходимо дать оценку действиям госоргана по изъятию имущества на предмет соответствия законодательству.
При повторном рассмотрении дела суд отказал заявителю в удовлетворении требований о признании незаконными действий префектуры, выразившихся в прекращении эксплуатации и вывозе объектов торговли. Суд исходил из того, что схемой размещения НТО на территории ВАО размещение торгового объекта заявителя не предусмотрено. Префектура письменно уведомила заявителя, что нестационарные объекты без договора на размещение НТО подлежат демонтажу в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 614-ПП. Руководствуясь нормами данного Постановления, окружная комиссия приняла решение о поручении управе района прекратить деятельность торговых помещений и вывезти объект. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 № 09АП-1888/2014 решение арбитражного суда оставлено без изменения.
Обжалование решений окружной комиссии по пресечению самовольного строительства, как правило, также не приводит к положительному результату.
Например, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2013 по делу № А40-127178/2013 указывается, что само по себе решение окружной комиссии не влечет негативных последствий для общества, поскольку не содержит каких-либо распорядительных, обязательных для заявителя указаний, не возлагает на него никаких обязанностей и не препятствует осуществлению предпринимательской и иной экономической деятельности. Оспариваемая часть решения комиссии состоит лишь из указаний органам муниципальной власти г. Москвы.
Не лучшим образом дела обстоят и в других регионах России.
Снос (демонтаж) производится, как правило, в случаях, когда объекты возводятся на земельных участках, предоставленных в аренду для эксплуатации временного торгового павильона без права возводить на земельном участке объекты капитального строительства (Постановления ФАС ДО от 24.04.2014 № Ф03-1494/2014, ФАС ВСО от 27.03.2014 по делу № А69-1025/2013, ФАС ЗСО от 20.06.2014 по делу № А67-5865/2013, ФАС ВВО от 02.11.2012 № А43-32887/2011).
Регистрация не спасет
В силу действующего законодательства право собственности на торговый объект регистрируется только в случае, когда объект относится к недвижимому имуществу.
Торговый павильон, состоящий из быстровозводимых конструкций, не соответствует установленным правовыми актами критериям объекта недвижимости, поэтому основания для государственной регистрации его в качестве такового отсутствуют.
Иногда предпринимателям удается зарегистрировать право собственности на нестационарные торговые объекты. Однако такая регистрация может быть оспорена в судебном порядке и отменена.
Так, Министерство по управлению госимуществом Волгоградской области обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности на торговый павильон. Решением суда от 02.12.2013, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.08.2014 по делу № А12-19707/2013 принятые судебные акты оставлены без изменения по следующим причинам.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В соответствии со ст. 1 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимым имуществом, право на которое подлежит государственной регистрации, являются те объекты, которые связаны с землей.
Таким образом, главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества, государственная регистрация прав на которые признана обязательной, является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в отрыве от его физических характеристик в ЕГРП не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.
Оценив представленные доказательства, суды пришли к выводу о том, что павильон сооружен из разборных конструкций и может быть перемещен с земельного участка без несоразмерного ущерба, прочная связь павильона с землей отсутствует, он относится к объектам движимого имущества, право собственности на которые не подлежит государственной регистрации.
Ссылку заявителя на наличие у объекта кадастрового паспорта в подтверждение правильности отнесения павильона к недвижимому имуществу судебная коллегия не приняла во внимание, поскольку отнесение того или иного имущества к движимому или недвижимому в данном случае является правовой оценкой и относится к прерогативе суда.
Собственник по факту
Предприниматели зачастую совершают сделки в отношении торговых объектов, то есть продают их, сдают в аренду и пр. При этом юридически такие договоры нигде не регистрируются. Естественно, возникают вопросы: как владелец павильона докажет принадлежность данного объекта именно ему, не возникает ли риск повторной продажи объекта третьему лицу?
В таких случаях потенциальному владельцу нестационарного объекта остается только тщательно проверить все имеющиеся документы: договор аренды земельного участка или договор на размещение торгового павильона, договоры на электро- и водоснабжение, изготовление (приобретение) конструкций объекта, документы технической инвентаризации и пр.
Как видим, правовая база в сфере организации деятельности нестационарных торговых объектов довольно несовершенна, что нередко приводит к нарушению прав предпринимателей.
Елена Семенова, юрист, г. Москва.
