По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации (если договор заключен после 02.07.2008 года) после окончания срока действия договора он прекратил свое действие и не мог быть возобновлен на неопределенный срок.
Обоснование:
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае после истечения срока аренды по договору, арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, продолжил владеть и пользоваться спорным недвижимым имуществом.
По условиям положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление N 73) разъяснено, что:
«…В случаях, предусмотренных законом (например, п .п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст.ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ)…».
Исходя из разъяснений, изложенных в абз. 3 п. 1 Постановления N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Данная статья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступила в силу с 02.07.2008 года, соответственно, договоры заключенные до 02.07.2008 года могут быть возобновлены на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Находит подтверждение данный вывод и в судебной практике, смотрите:
-Посановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.04.2019 N Ф02-155/2019 по делу N А74-5444/2018;
-Постанвление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 N 05АП-7840/2018, 05АП-8286/2018 по делу N А51-8633/2018;
-Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2017 N Ф08-3607/2017 по делу N А63-6760/2016;
-Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2017 N Ф10-1010/2017 по делу N А14-2782/2016*(1).
В свою очередь, договоры аренды заключенные после 02.07.2008 года, не могут быть возобновлены на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Если рассматриваемой ситуации договор аренды нежилого помещения, сроком действия на десять лет был заключен уже после вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (02.07.2008 года), то он не может быть возобновлен на новый срок, соответственно, по общему правилу договоры аренды в аналогичной ситуации могли быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Аналогичный подход прослеживается и в судебной практике, смотрите:
-Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.11.2017 N Ф10-4502/2017 по делу N А35-11694/2016;
-Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.02.2017 N Ф02-490/2017 по делу N А19-6400/2016.
Таким образом, полагаем, что в рассматриваемой ситуации (если договор заключен после 02.07.2008 года) после окончания срока действия договора он прекратил свое действие и не был возобновлен на неопределенный срок, соответственно, если арендатор продолжил пользоваться имуществом, то имеет место бездоговорное пользование имуществом.
В тоже время, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. При незаключенном договоре аренды муниципального или государственного имущества может взыматься плата за его фактическое использование, данная позиция отражена, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2018 N Ф09-6006/18 по делу N А60-54585/2017*(2).
Обращаем Ваше внимание, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном ответе.
Услуга оказывается в соответствии с Регламентом Линии консультаций КАДИС.
