Застройщиком нарушены сроки передачи квартиры по ДДУ (просрочка уже более года), при этом он ссылается на амнистию по постановлению Правительства, по которому он освобожден от уплаты неустойки. Действительно ли застройщик освобожден от уплаты неустойки? К какой материальной ответственности его можно привлечь в данном случае?
При просрочке передачи квартиры по ДДУ предусмотрена неустойка, однако при ее взыскании с застройщика необходимо учесть период, за который она взыскивается. Так, например, в период начисления указанной неустойки не включался период с 22.03.2024 до 01.01.2026. Поэтому для определения возможности привлечения к материальной ответственности нужно учитывать период, за который образовалась неустойка. Кроме того, как правило, помимо неустойки с застройщика могут взыскиваться – убытки, штраф, судебные расходы, моральный вред.
1. Обоснование:
Взыскание неустойки по ДДУ.Поскольку спор рассматриваемом случае возник из договора участия в долевом строительстве, то правоотношения сторон регулируются Федеральный законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ), а также принятыми в соответствии с ним подзаконными актами.
В ч. ч. 2 и 2.1. ст. 6 Закона N 214-ФЗ определен порядок расчета неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ (общий случай), при нарушении срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
То есть застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства (далее также - дольщик) неустойку (пени) в, частности, если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Однако следует учесть, что в случае расторжения договора участия в долевом строительстве указанная неустойка уплате не подлежит (п. 29 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
По общему правилу просрочка начинает течь со дня, следующего за днём, когда обязательство должно было быть исполнено (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, п. 1 ст. 330 ГК РФ). День фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки.
Вместе с тем необходимо отметить, что в 2022 - 2026 гг. установлены особенности применения и взыскания неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 18 Закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ; Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, от 26.03.2022 N 479).
Так, в частности, в период начисления указанной выше неустойки не включался период с 22.03.2024 до 01.01.2026.
Также в части неустойки, требования об уплате которой были предъявлены к исполнению до 22.03.2024, предоставляется отсрочка до 01.01.2027. Требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 22.03.2024, в период отсрочки не исполняются банками (иными кредитными организациями), обслуживающими счета застройщика. Отсрочка, предоставленная до 01.01.2026, может быть продлена до 01.01.2027 (абз. 2, 10 п. 1 Постановления N 326).
При этом в период с 01.07.2023 до 01.01.2026 размер такой неустойки, в отношении которой не применялись указанные в предыдущем абзаце особенности, исчислялся исходя из текущей ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше установленной на 01.07.2023 - 7,5% (п. 2 Постановления N 326).
Изложенные положения применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 22.03.2024 (п. 3 Постановления N 326).
Таким образом, при взыскании неустойки нужно учитывать, что период с 22.03.2024 по 31.12.2025 (включительно) не включается в период начисления неустойки за нарушение срока передачи дольщику объекта строительства, соответственно взыскать неустойку за этот период нельзя (п. 1 Постановления Правительства РФ N 326)*(1).
Кроме того, отметим, что были приняты постановления Правительства РФ от 30.12.2025 г. N 2226 и N 2227, которые устанавливают особенности передачи объекта долевого строительства и применения финансовых санкций в 2026 году, однако, полагаем, что в рассматриваемой ситуации, они не применяются*(2).
2. Иные требования дольщика
Также, полагаем, что при взыскании с застройщика оплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта, дольщиком могут быть заявлены следующие дополнительные требования:
-Возмещение застройщиком убытков
Если застройщик не исполняет или ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков сверх предусмотренных Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафов, пеней), процентов (например, расходов на аренду жилья, оплату экспертизы, аренду инструмента и оборудования для ремонта объекта недвижимости) (ст. 15 ГК РФ; ч. 1 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
В случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому договору участия в долевом строительстве, оплата цены по которому была произведена за счет кредитных средств, к убыткам в том числе относятся проценты, уплаченные дольщиком по кредитному договору, за период неправомерного удержания застройщиком денежных средств (п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021). См. также ст. 393.1 ГК РФ, п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020)).
-Возмещение застройщиком морального вреда
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, компенсируется застройщиком при наличии его вины (ч. 2 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
Размер компенсации морального вреда определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином убытков (ст. 1101 ГК РФ ГК РФ; ч. 2 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
-Возмещение застройщиком судебных расходов
В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1, 6 ст. 98 ГПК РФ).
Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
-Взыскание с застройщика штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф. Размер указанного штрафа составляет 5% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика (ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, несмотря на определённые ограничения, у участника ДДУ есть возможности для привлечения застройщика к материальной ответственности за просрочку передачи квартиры. Для этого необходимо тщательно изучить условия договора, учесть действующие нормативно-правовые акты и судебную практику.
Обращаем Ваше внимание, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном ответе.
________________________________________________
*(1) Смотрите также материалы:
-Ситуация: Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве? ("Электронный журнал "Азбука права", 2026) (данный материал не актуализирован, однако можно посмотреть пример расчёта неустойки);
Ситуация: Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве? ("Электронный журнал "Азбука права", 2026).
*(2) В этой связи, смотрите:
-Справочная информация: "Правовой календарь на I квартал 2026 года" (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс);
-Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 N 2227 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326" (установлены особенности применения неустойки на 2026 год, в том числе о предоставлении застройщикам отсрочки по некоторым ранее заявленным требованиям).
-Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 N 2226 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. N 2380" (устанавливает особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период с 1 января 2026 г. по 31 декабря 2026 г. Включительно). С 1 января по 31 декабря 2026 г. включительно срок передачи объекта может быть изменен по соглашению сторон, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Информацию из СПС КонсультантПлюс прилагаю.
Услуга оказывается в соответствии с Регламентом Линии консультаций КАДИС.
