Можно ли дополнительным соглашением, заключенным заранее, продлить договора аренды на 11 месяцев, считается ли срок менее года соблюденным во избежание регистрации аренды в Росреесте?

В описанной ситуации в результате заключения дополнительного соглашения возникает новый договор аренды, который действует с 01.04.2026 года по 28.02.2027 включительно, т.е. заключается на срок менее года и не подлежит государственной регистрации. Стороны вправе права заключить дополнительное соглашение одним числом (01.02.2026 года) и определить, что его условия будут действовать для сторон с другой даты (с 01.04.2026 года по 28.02.2027 года).

Обоснование:

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1-2 ст. 610 ГК РФ).

Условие договора аренды о сроке его действия, как и любое другое договорное условие, по общему правилу может быть изменено по соглашению сторон. Такое соглашение заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору - это соглашение сторон договора с целью изменить его или расторгнуть.  С помощью дополнительного соглашения может быть дополнен договор правами и обязанностями, которых раньше в нем не было. Поэтому на дополнительные соглашения распространяются правила о сделках, обязательствах и договорах (ст. 153, п. 1-3 ст. 420,  п. 1 ст. 450,  ГК РФ). Дополнительное соглашение является сделкой, но при этом производно по отношению к основному договору и является его неотъемлемой частью. В частности, оно заключается к действующему договору. То есть каждое дополнительное соглашение к договору является самостоятельной сделкой (договором), в связи с чем, к нему могут быть применены, в том числе правила о действии договора(ст. 425 ГК РФ) *(1).

Согласно сложившейся судебной практике, продление договора по истечении срока его действия представляет собой заключение нового договора аренды (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 N 07АП-7114/2019 по делу N А45-13635/2019 и др.).

Таким образом, дополнительное соглашение в описанной ситуации по своей правовой природе является самостоятельным договором аренды.

Если договор аренды изначально заключён на срок менее года (в частности, на 11 месяцев) и продлевается дополнительным соглашением также на срок менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Следует учитывать, что по общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В тоже время, в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 N 11АП-16122/2021 по делу N А65-16077/2019 суд разъяснил, что:

«… Согласно ст. 433 ГК РФ заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Соответственно, заключение договора - это событие, характеризуемое конкретной датой и временем, которое само по себе в силу закона имеет правовое значение (юридический факт).

Действие договора - это период, в течение которого стороны договорились считать достигнутое соглашение обязательным для себя.

При этом момент заключения договора может не совпадать с моментом начала действия договора…». Аналогичный подход представлен и в других судебных актах, см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 N 13АП-37765/2020 по делу N А56-36987/2020, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 N 07АП-12093/2019 по делу N А45-28027/2019 и другие.

Таким образом, в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ) стороны не лишены права заключить договор одним числом и определить, что его условия будут действовать для сторон с даты, определенной в договоре, которая не будет совпадать с моментом заключения договора.

С учетом изложенного, стороны договора аренды не лишены права заключить дополнительное соглашение (договор) одним числом и определить, что его условия будут действовать для сторон с даты, определенной в дополнительном соглашении (договоре).

В рассматриваемом случае договор аренды изначально заключен на 11 месяцев, дополнительным соглашением также установлен срок на 11 месяцев. Соответственно, каждый отдельно взятый договор соответствует критерию срока менее года. Момент заключения дополнительного соглашения (нового договора аренды) в данном случае определен датой - 01.02.2026 года, тогда как действие этого нового договора аренды определено другим периодом времени, указанным в дополнительном соглашении, - с 01.04.2026 года по 28.02.2027 года. То есть новый договор аренды заключается на срок менее года и не подлежит государственной регистрации.

Обращаем Ваше внимание, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном ответе.

*(1) Смотрите также:

-Готовое решение: Что нужно знать о дополнительном соглашении к договору (КонсультантПлюс, 2026)

Дополнительная информация:

-Готовое решение: Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации (КонсультантПлюс, 2026)

-Готовое решение: Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать (КонсультантПлюс, 2026)