Приватизация чердачного помещения

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры. 

К общему имуществу собственников относятся, в том числе, чердаки (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). 

Чердак здания - помещение, расположенное в пространстве между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа (п. 3.30 "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003"). 

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ содержит ограничение, согласно которому уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

Таким образом на переход чердачного помещения из общей собственности в собственность одного собственника необходимо получить согласие всех собственников в МКД. 

Кроме того, согласно п. п. «д» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

В п. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170) вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. 

Таким образом, если на чердачном помещении расположены какие-либо коммуникации и оборудование, приватизация подобного помещения невозможна. 

Подобная позиция отражена в судебной практике. 

Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 15.04.2013 по делу N 2-4760/13: 

«По данным технического паспорта на нежилое здание лит. А-А12 мест общего пользования не имеет. При проведении капитального ремонта крыши, путем замены балок, кровли, несущих конструкций, за счет средств собственников помещения (N), обустройства лестничных маршей у помещения П29 образовался мансардный этаж. 

Коммуникаций, обслуживающих все нежилое здание в реконструированном помещении П29 не имеется. 

Оформить чердачное (мансардное) помещение в собственность можно при следующих условиях: 

• здание, в котором располагается приватизируемое чердачное (мансардное) помещение, не должно относиться к категории строений, подлежащих реконструкции; 
• должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным (мансардным) помещением; 
• имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.

Данные условия собственниками нежилого помещения П29 выполнены».