Что такое дарение коммерческой недвижимости? Определение понятия. Отличительные черты коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимого имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли. К ним относятся здания, сооружения, земельные участки и помещения, используемые для офисов, магазинов, складов, гостиниц, производственных цехов, торговых центров и иных целей бизнеса.
Основные признаки бизнес-недвижимости:
- Предназначены для коммерческой эксплуатации и получения прибыли.
- Используются в качестве помещений для ведения бизнеса, торговли, оказания услуг или производства товаров.
- Обладают повышенной стоимостью и ликвидностью благодаря своей доходности.
Примеры объектов коммерческой недвижимости:
- Офисные центры и бизнес-комплексы.
- Торговые площади и магазины.
- Гостиницы и хостелы.
- Складские комплексы и логистические терминалы.
- Производственные предприятия и цеха.
Дарение коммерческой недвижимости представляет собой безвозмездную передачу права собственности на объект недвижимости, используемый в коммерческих целях, от одного лица другому.
Возможность дарения между ИП и юрлицами
По общему правилу п. 4 ст. 575 ГК РФ запрещено заключение договоров дарения между коммерческими организациями.
При этом возможно дарение бизнес-недвижимости некоммерческим организациям, а также между ИП, при условии, что сделка не имеет коммерческой направленности.
Если индивидуальный предприниматель дарит близкому родственнику коммерческую недвижимость, которую ранее использовал в своей предпринимательской деятельности, и этот родственник продолжает эксплуатировать объект в коммерческих целях, налоговые органы квалифицируют такую передачу как получение внереализационного дохода. Это означает, что полученный актив будет подлежать налогообложению исходя из выбранного режима налогообложения самого одаряемого лица. Даже если договор дарения не содержит сведений о предпринимательской деятельности сторон, налоговые органы всё равно рассматривают сделку применительно к налоговому контролю. Хотя близкие родственники освобождаются от уплаты налога на подарки в виде жилых помещений, данная льгота не действует при передаче объектов коммерческого назначения.
Основные налоги при дарении коммерческой недвижимости
Процесс дарения бизнес-недвижимости сопровождается рядом существенных особенностей налогообложения, связанных как с собственностью на землю, так и с характером использования переданного объекта. Рассмотрим подробнее ключевые моменты налогообложения при дарении объектов коммерческого назначения.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Согласно российскому законодательству, получение недвижимости в качестве дара считается доходом физического лица, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога составляет 13% от стоимости полученного объекта.
Однако законодательство устанавливает исключения, касающиеся освобождения от налогообложения подарков между близкими родственниками. К числу близких родственников относятся супруги, родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки. То есть, если владелец бизнеса подарит коммерческий объект своему ближайшему родственнику, тот освобождается от обязанности платить НДФЛ с полученной недвижимости.
Тем не менее, возникают ситуации, когда даримая недвижимость использовалась владельцем-предпринимателем в рамках его хозяйственной деятельности. Например, если ИП владеет складским помещением, офисом или производственным зданием и передает его близкому человеку, продолжающему использовать данное помещение в аналогичных целях, налоговые органы вправе квалифицировать такую передачу как получение внереализационного дохода. Подобное решение обусловлено тем, что объект использовался именно в предпринимательской деятельности, следовательно, выгоды, полученные новым владельцем, рассматриваются как источник дополнительного дохода, облагаемый налогом.
Таким образом, несмотря на фактическое оформление процедуры дарения между близкими людьми, налогоплательщик рискует столкнуться с необходимостью уплаты налога в случае дальнейшего использования объекта в коммерческих целях.
Земельный налог
Помимо налога на доходы, при получении в дар коммерческой недвижимости новый владелец сталкивается с обязательством уплаты земельного налога. Земельный налог представляет собой ежегодный платеж, исчисляемый на основании кадастровой стоимости земельного участка и установленной местной ставки.
Особенности расчета земельного налога заключаются в следующем:
- Расчет производится индивидуально для каждого региона и муниципального образования, поскольку местные власти имеют полномочия устанавливать собственные коэффициенты и условия начисления налога.
- Кадастровая стоимость земельного участка фиксируется на определенную дату, обычно определяющую базовую сумму налога.
- Важно понимать, что земельный налог возникает независимо от факта получения прибыли или же непосредственной сдачи помещения в аренду. Его обязанность лежит исключительно на новом владельце недвижимости.
Следовательно, если бизнес-недвижимость расположена на земельном участке, передаваемом одновременно с основным объектом, покупатель получает обязательство регулярно вносить платежи по земельному налогу.
Оформляя процедуру дарения коммерческой недвижимости, важно осознавать потенциальные риски, связанные с дальнейшим использованием объекта в бизнес-деятельности нового владельца. Даже при наличии юридической защиты от налогообложения в форме близкого родства нельзя исключать вероятности квалификации сделки как доходообразующей операции со стороны налоговых служб.
Документы и процедуры при дарении коммерческой недвижимости
Процедура оформления дарения бизнес-недвижимости включает ряд обязательных этапов и документов, соблюдение которых гарантирует законность и надежность сделки. Вот пошаговая инструкция, которой необходимо придерживаться:
Шаг 1. Подготовка необходимых документов
Для заключения договора дарения потребуется собрать пакет документов, включающих:
- Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (выписка из ЕГРН).
- Договор дарения, подписанный обеими сторонами.
- Технический паспорт или кадастровый план объекта.
- Согласие супруга/супруги дарителя, если объект приобретался в браке.
- Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (для индивидуальных предпринимателей).
Все указанные документы необходимы для последующей подачи в Росреестр.
Шаг 2. Оформление договора дарения
Сам договор составляется в письменной форме и должен содержать следующую информацию:
- Полные имена и реквизиты обеих сторон.
- Подробное описание предмета дарения (адрес, площадь, кадастровый номер).
- Дату составления документа.
- Подписи обоих участников сделки.
Желательно оформить договор нотариально, особенно если предметом выступает дорогостоящий объект или имеются разногласия среди наследников.
Шаг 3. Регистрация права собственности
Завершающим этапом является подача документов в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ. Для этого понадобятся оригиналы вышеуказанных документов и заявление о переходе права собственности. Срок рассмотрения заявления обычно занимает около двух недель.
После завершения регистрационных процедур новый владелец получит выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на объект недвижимости.
Следить за изменениями в налоговом законодательстве вы можете в СПС КонсультантПлюс.