Новые главы о недвижимости и правах на нее

Опубликовали закон с поправками к ГК РФ. С марта 2023 года в нем появятся главы о недвижимости и правах на здания, сооружения, недострой, помещения и машино-места. Изменения в основном отражают устоявшуюся судебную практику и некоторые отраслевые правила.

Среди поправок отметим такие:

• здания и сооружения можно создавать ("с нуля") только в результате строительства. Также их можно образовать путем, например, раздела здания, сооружения или единого недвижимого комплекса. Уточнения должны устранить случаи регистрации прав на выгребные ямы, асфальтированные дороги и подобные объекты как на сооружения;
• помещения, которые нужны для обслуживания других помещений в том же здании или сооружении, — это общее имущество. Оно не участвует в обороте как отдельная недвижимость. Исключение — случай, когда помещение можно использовать обособлено и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест;
• в здании или сооружении можно образовать минимум 2 помещения и (или) машино-места;
• обременения исходной недвижимости сохраняются в отношении всех образованных из нее объектов, если иное не предусматривает ГК РФ или соглашение собственника исходной недвижимости с бенефициаром обременения;
• если здание или сооружение находится на чужой земле, а его собственник не вправе вопреки общему правилу пользоваться ей, он может это делать только для доступа к зданию или сооружению;
• собственник помещения или машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и законные интересы собственников других таких объектов в том же здании или сооружении.

По мнению авторов поправок, изменения позволят сократить число споров о том, относится ли то или иное имущество к недвижимости. Также хотят прекратить применять по аналогии правила ЖК РФ к отношениям по поводу общего имущества в нежилом здании.