Комплекс был передан по акту приема-передачи в день заключения договора, спустя две недели договор прошел государственную регистрацию.
В договоре стороны предусмотрели весьма интересный момент – начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы), кроме коммунальных платежей.
Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным актом начала коммерческой деятельности.
Возможно, договор составлялся арендатором, а арендодатель, не глубоко вдумываясь, его подписал. Ну а, возможно, арендодатель надеялся, что арендатор быстро разместится и начнет торговать, деньги «ковать». Но арендатор всё «тянул резину» и платил только коммунальные платежи.
Тогда арендодатель пошел в суд с иском, в надежде признать недействительным спорное условие договора аренды. Поскольку такое условие договора позволяет бесконечно долго арендатору безвозмездно пользоваться помещениями и откладывать дату начала коммерческой деятельности, которая определяется исключительно волей самого арендатора, т.е. позволяет ему самому определять день, с которого арендатор начнет оплачивать арендную плату.
Первый суд был проигран. Суд апелляционной инстанции арендодателя поддержал, посчитав, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. К тому же, подобный пункт договора о таких «арендных каникулах» противоречит принципу возмездности договора аренды.
Ну а кассационный суд согласился с первым судом и счел, что такое условие в договоре вполне законно. И вот почему.
Во-первых, договор возмездный, поскольку арендатор помимо арендной платы самостоятельно несет расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе по оплате коммунальных платежей.
Во-вторых, Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ в Гражданский кодекс была введена статья 327.1 «Обусловленное исполнение обязательства». Согласно этой статьи исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
Закон вступил в силу с 01.06.2015 и подлежал применению, в том числе к правоотношениям, возникшим до дня вступления его в силу к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня его вступлению в силу. А это как раз применимо к данной ситуации. Пусть договор заключен до 1 июня, права и обязанности по нему возникли уже после этой даты.
Вывод: Надо очень осторожно относиться ко всякого рода условиям исполнения обязательств в договорах. Их лучше либо вообще не использовать, либо очень тщательно просчитывать возможность срабатывания-несрабатывания таких условий и их последствия.
Подробнее см. КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика», ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 12.10.2016 № Ф06-13131/2016 ПО ДЕЛУ № А65-30066/2015
