Арендодатель сдал нежилые помещения в аренду, но умолчал о дефекте цокольного помещения. Влажность полов доходит до 100%. Согласно договору, целевое назначение помещений: офис-лаборатория. Помещения не пригодны для нахождения людей. Можно ли на основании 615 ГК РФ расторгнуть аренду и вернуть деньги уплачены за аренду. Есть ли в практике такие дела?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Часть 2 данной нормы устанавливает, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Соответственно полагаю, что вам следует руководствоваться данной нормой, а не ст. 615 ГК РФ.
В качестве примеров из судебной практики можно привести:
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 N Ф07-8859/2017 по делу N А56-91456/2016
«Письмом от 15.12.2016 арендодатель отказал арендатору в досрочном расторжении договора, указав на то, что, приняв часть помещения по акту от 01.10.2016, арендатор согласился с тем, что помещение находится в технически исправном состоянии. Кроме того, арендодатель указал на недействительность лабораторных исследований ввиду их проведения без представителя арендодателя.
ООО "Транстур Тревел Норд", полагая, что арендуемое помещение имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку арендуемое помещение не соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, что препятствует ООО "Транстур Тревел Норд" использовать его по целевому назначению, суды правомерно удовлетворили иск».
- Постановление Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 N 13АП-28801/2016 по делу N А42-3227/2016:
«Согласно заключению специалистов ННИУ "ЦСЭ" от 02.04.2016 N 16/1515 эксплуатация арендуемых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома, в качестве торговых до устранения неисправностей инженерных сетей, обслуживающих многоквартирный жилой дом, не представляется возможной, так как условия организации торговли не соответствуют ряду обязательных требований действующей нормативно-технической документации».
- Постановление Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 N 09АП-32021/2018 по делу N А40-45565/18:
«Установив указанные обстоятельства, суд пришли к выводу о том, что неисполнение ответчиком своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям спорного договора, является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде выплаченной истцом аренды арендной платы в заявленном размере за помещение, которое истец не мог использовать по назначению по вине ответчика».
Однако важно учитывать и такое понятие как «должная осмотрительность», приведенное в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»:
«Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.
По результатам аукциона по определению ставки арендной платы был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Как следовало из конкурсной документации, а также выписки из технического паспорта на здание, помещение располагалось в цокольном этаже здания, на основании чего арендатор начал подготовку технологического проекта и иной документации для получения санитарно-эпидемиологического заключения территориального управления Роспотребнадзора на использование данного помещения для оказания медицинских и косметологических услуг. Также согласно конкурсной документации передача помещения во владение арендатора должна быть осуществлена после государственной регистрации договора аренды.
При получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор обнаружил, что согласно данному реестру по своим характеристикам упомянутое помещение является подвальным, что не позволяет использовать его в соответствии с указанным в договоре аренды назначением. В связи с этим он обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании названного договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок».
В Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.09.2016 N Ф06-10972/2016 по делу N А57-13978/2015 (требование о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки) указано:
«Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд пришел к выводу, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки. …
До государственной регистрации договора истцу было известно, что часть арендуемых зданий использовалась под размещение туберкулезного диспансера.
Следовательно, о состоянии объектов аренды истцу должно было стать известно до государственной регистрации договора при подписании актов технического состояния».
Услуга оказывается в соответствии с Регламентом Линии консультаций КАДИС.
