Собственник (ООО) продает нежилые помещения, которые на момент продажи находятся в аренде, сохраняются ли у арендаторов права и обязанности по договору аренды нежилых помещений по отношению к новому собственнику нежилых помещений или договоры аренды прекращаются в связи со сменой собственника?
При переходе права собственности на арендуемые нежилые помещения договор аренды не прекращается. Новый собственник в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, а прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Обоснование:
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу прямого указания п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69)*(1).
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такая правовая позиция закреплена в п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 разъяснено, что: "...лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором...".
По смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст. ст. 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора, в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Другими словами, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
С учетом изложенного, применительно к рассматриваемой ситуации, можно заключить, что смена собственника недвижимости не является основанием для прекращения договора аренды, напротив после продажи недвижимости договор аренды продолжает действовать и новым арендодателем в силу закона становится новый собственник.
Обращаем Ваше внимание, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характери не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном ответе.
*(1) В этой связи также смотрите информацию в материале:
-Готовое решение: В какой момент переходит право собственности на недвижимое имущество при сделках с ним (КонсультантПлюс, 2025).
Услуга оказывается в соответствии с Регламентом Линии консультаций КАДИС.
