Организация (Арендатор) арендует у другого юридического лица (Арендодателя) офисные помещения. В санузлах Арендодателем установлен накопительный водонагреватель емкостью 50л. После длительной эксплуатации произошел естественный износ (внутренняя коррозия), такой дефект ремонту не подлежит. Гарантийный срок эксплуатации такого оборудования составляет 5 лет. Эксплуатация превышает этот срок. На кого возлагается в таком случае замена этого оборудования- — на арендатора или собственника?
На наш взгляд, в общем случае замену вышедшего из строя водонагревателя в арендуемом помещении осуществляет арендатор.
Обоснование:
Прежде всего, отметим, что обязанности сторон по содержанию имущества определены в ст. 616 ГК РФ.
По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Таким образом, по общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель, а проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора*(1).
С учетом изложенного, полагаем, что вопрос о том, на ком лежит обязанность по замене водонагревателя зависит от того, в рамках какого вида ремонта проводится замена данного оборудования – капитального или текущего, а также с учетом конкретных условий договора аренды в части содержания имущества и проведения ремонта. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ не даёт определения терминам капитальный или текущий ремонт.
Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, капитальный ремонт здания - это проведение работ по замене и (или) восстановлению:
-его строительных конструкций или элементов этих конструкций (кроме несущих);
-систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
-замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или те, которые улучшают показатели этих конструкций, а также восстановление этих элементов.
К капитальному ремонту относят восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).
Таким образом, капитальный ремонт, направлен на приведение имущества в состояние, в котором оно пригодно для дальнейшего использования по назначению, то есть, устранение существенных недостатков, препятствующих использованию имущества в первоначально запланированных целях (Решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2018 по делу N А76-30191/2018). При капитальном ремонте осуществляются работы по замене и (или) восстановлению, уже эксплуатируемых в здании, в частности, систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов.
Поскольку в данном случае при замене водонагревателя не затрагиваются элементы здания (строительные конструкции, системы и т.п.) составляющие работы по капитальному ремонту, то, на наш взгляд, его замена не может относиться к капитальному ремонту здания.
Что касается текущего ремонта здания, то - это одна из мер, которые должны предприниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).
К такому ремонту, как правило, относится устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом оно практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).
Существуют отдельные ведомственные акты, в которых также рассматриваются вопросы текущего ремонта зданий.
К примеру, в Приложении 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы), утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение о ремонте зданий социального назначения), указано, что текущий ремонт здания - это ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей*(2).
Кроме того, в ч. 8.1 ст. 55.24 ГрК РФ установлено, что в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.
В соответствии с приведенной нормой, Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120 утвержден Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств. То есть, по сути, данным нормативно-правовым актом утвержден перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Применительно к рассматриваемой ситуации, полагаем, что согласно этого документа к текущему может быть отнесен ремонт:
-отдельных элементов систем водоснабжения, водоотведения.
При этом согласно п. .9.6 Свода правил СП 255.1325800.2016. конкретный перечень работ по текущему ремонту определяет эксплуатирующая организация, исходя из технического состояния зданий (сооружений) и местных условий.
Водонагреватель, бойлер косвенного нагрева - устройство, используемое для нагрева воды в емкости косвенным способом от источника тепла, заключенного в трубе (3.3.4.17), погруженной в воду (п. 3.3.4.49 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020). В свою очередь, система водоснабжения - инженерная сеть, обеспечивающая подачу воды к отдельным помещениям. Инженерная сеть - система для перемещения воды, газа, теплого воздуха или электричества или подведения и отведения воды, газа, нефти или воздуха, или удаления отходов на объекте капитального строительства (см. раздел 3. 3. 4. ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020).
С учетом изложенного, если рассматривать водонагреватель как элемент системы водоснабжения, то, на наш взгляд, его замена относится к текущему ремонту. Следовательно, поскольку проведение текущего ремонта - это обязанность арендатора, то замена водонагревателя и расходы, связанные с этим, несет арендатор помещения. Анализ судебной практики, также подтверждает приведенный подход, смотрите:
-Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2024 N 11АП-1356/2024 по делу N А72-1920/2023;
-Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2023 N 07АП-3728/2023 по делу N А45-14687/2022 (Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.09.2023 N Ф04-4018/2023 данное постановление оставлено без изменения);
-Решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.01.2013 по делу N А11-6899/2012.
Вместе с тем, заметим, что квалификация работ в целях решения вопроса о том, выполняются ли они в рамках капитального или текущего ремонта, носит оценочный характер. Из анализа судебной практики следует, что при возникновении спора, для определения вида и характера работ, может быть привлечен специалист в сфере монтажа, ремонта и строительства, либо назначена экспертиза, то есть окончательное решение судом выносится с учетом конкретных обстоятельств дела, в связи с чем, дать однозначную оценку по ситуации мы не можем.
Обращаем Ваше внимание, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характери не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном ответе.
*(1) Важно заметить, что стороны договора аренды вправе предусмотреть иные (отличные от вышеуказанных) условия договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договором аренды могут быть предусмотрены иные правила в отношении распределения обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого имущества. Например, стороны вправе предусмотреть условие, согласно которому арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю все или часть понесенных им расходов на капитальный ремонт как самого объекта аренды (помещения), так и здания, в котором находится арендуемое помещение.
Для предотвращения споров в договоре аренды целесообразно указывать конкретные обязанности арендатора и арендодателя по выполнению ремонта. А в договоре аренды недвижимости представляется целесообразным предусмотреть в том числе, какая из сторон и за чей счет обязана принимать необходимые меры к устранению аварий тепло-, водо-, электроснабжения и в какие сроки. В спорных ситуациях, связанных с возмещением арендатору затрат на ремонт или их зачету в счет арендной платы, суды исходят из необходимости для арендатора представить доказательства того, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердить неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2008 по делу N А79-9368/2007).
*(2) Обращаем внимание, что положения данного документа применяются в части, не противоречащей ГрК РФ (Письмо Минстроя России от 10.12.2018 N 49277-ОД/08).
Дополнительная информация:
-Статья: Текущий и капитальный ремонт нежилого здания: понятие, отличия, порядок проведения (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025);
-Готовое решение: Что такое капитальный ремонт здания и как он проводится (КонсультантПлюс, 2025);
-Готовое решение: Чем отличаются текущий и капитальный ремонт помещений (КонсультантПлюс, 2025).
Услуга оказывается в соответствии с Регламентом Линии консультаций КАДИС.
